（官方定調，租房也能落戶，對樓市影響有多大？）

　　文|凱風

　　“零門檻落戶”時代，越行越近。

　　日前，發(fā)改委表示，將進一步深化戶籍制度改革，打通在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農業(yè)轉移人口等重點群體的道，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

　　這是繼今年4月“全面放開大城市落戶”之后的又一進展。這意味著，未來不管在大城市有沒有房，不管屬不屬于高學歷人群，都有機會獲得落戶資格。

　　以往許多城市，投資購房才能落戶，如今租房即可落戶。這不僅將改變搶人大戰(zhàn)的格局，而且將“租售同權”向前推進一步，更對樓市產生實質性影響。

　　那么，哪些城市最受益？

　　其一，這一政策，與四個超大城市基本沒有關系。

　　北上廣深，既是一線城市，也是全國唯四的超大城市，落戶門檻自然也是全國最高。

　　其中，京滬落戶門檻之高，遠超廣深。這兩地，不僅本科碩士沒有入戶特權，就是購買N套房也無法直接落戶。

　　在北京，即使是博士，也無法直接落戶，除非就業(yè)單位擁有進京指標；而在上海，只有清華北大畢業(yè)生方能直接落戶，這一福利，就連本地復旦交大的學生都無緣享受。

　　與之對比，廣州深圳人口天花板較高，搶人空間十足。這兩地已躋身搶人大戰(zhàn)，早已放寬學歷入戶的門檻。深圳大專以上可直接申請落戶，廣州本科以上可直接落戶。（參閱《人口要突破2000萬！這個一線城市發(fā)力了》）

　　不過，對于非高學歷人員，無論是京滬還是廣深，都只能通過積分入戶進行落戶。2019年，北京落戶指標6000個，廣州7000個，而這兩地的外來人口分別超過700萬和500萬，聊勝于無。

　　在積分入戶中，房子并非關鍵，學歷、職稱、年齡、居住年限更為重要。在廣州，本科學歷相當于50分，30歲以下相當于30分，中級職稱相當于30分，而擁有產權住房僅加10分，租房5年也是10分。

　　可見，在一線城市落戶，學歷的分量最重，年齡和職稱其次，居住證和社保再其次，房子基本排在最后，租房與買房基本沒有差別。

　　其二，城區(qū)人口300萬以下的II型大城市、中小城市，本就是“全面取消落戶門檻”的對象，未來“零門檻落戶”將是常態(tài)。

　　根據發(fā)改委2019年城鎮(zhèn)化重點任務文件，城區(qū)人口在300萬以下的大城市要全面取消落戶限制。

　　注意，界定城市層級的標準是“城區(qū)人口”，而非整個城市的常住人口。城區(qū)人口，只包含市轄區(qū)人口，不包括農業(yè)人口，也不包括縣域人口。

　　全國共有65個II型大城市，未來都有望全面取消落戶門檻。

　　以往在這些城市，投資購房方能落戶。如今全面取消落戶門檻，意味著是否有房子已經變得不再重要。

　　今年3月，石家莊就已打響零門檻落戶第一槍。在石家莊，全國公民僅憑身份證、戶口簿就可申請落戶。（參閱《“零門檻落戶”第一槍打響，搶人才還是托樓市？》）

　　沒有工作限制，沒有社保限制，沒有產權住房限制，沒有租房限制，名副其實的“零門檻”。這將是未來大多數(shù)中小城市的常態(tài)。

　　其三，城區(qū)人口300萬-500萬之間的I型大城市，正是文件指向的重點，具有明確信號意義。

　　根據發(fā)改委文件，城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

　　這里的重點人群，就包括城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)居住5年以上，以及舉家遷徙的農業(yè)轉移人口。這些人群，正是《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的主力人群。（參閱《1億人口進城落戶：中國房地產最后的紅利》）

　　目前，全國I型大城市共有13個：西安、哈爾濱、青島、長春、濟南、大連、合肥、昆明、太原、廈門、南寧、蘇州、寧波。

　　這些城市，有望進一步放寬租房落戶、重點人群落戶。

　　其四，對于特大城市，這一文件也具有積極導向意義。但是否進一步放寬租房落戶，要視各城市發(fā)展現(xiàn)實而定。

　　目前，全國特大城市（城區(qū)人口500萬-1000萬）共有10個：武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙、沈陽。

　　這些城市的落戶門檻松緊不一。

　　成都、武漢、南京、天津的限制仍是本科生，杭州、長沙、重慶放開了大專生的落戶限制，而鄭州門檻最低，中專以上學歷就可申請落戶。（參閱《終于，廣州深圳杭州忍不住了》）

　　不僅如此，鄭州更進一步，只要擁有穩(wěn)定工作和穩(wěn)定居所，且在中心城區(qū)繳納2年社保，即便無房一族只靠租房也能落戶。

　　大政策已經放開了口子，隨著搶人大戰(zhàn)日益白熱化，放開租房落戶的城市將會越來越多。

　　其五，放開租房落戶，對于樓市有何影響？

　　落戶對于樓市之所以有影響，在于樓市調控以限購為主要工具，而限購則以戶籍作為區(qū)分。放開落戶，相當于變相松綁限購，打開了直通售樓處的通道。

　　所以，每一波搶人大戰(zhàn)，每一次放寬落戶限制，都會引發(fā)對于樓市的擔憂。

　　對于這一問題，要分情況來看。首先，放開落戶限制，只對限購城市影響更為明顯，三四線城市多數(shù)都未出臺限購政策，影響有限。

　　其次，即便是限購城市，放寬落戶限制，也要視樓市環(huán)境而定。正如凱風君之前所說的，在樓市火熱周期，如同火上澆油；在樓市震蕩周期，則有維穩(wěn)之用；在樓市下行周期，搶人的短期影響未必比得市場的力量。

　　值得一提的是，租購同權的推進，對樓市有一定抑制作用。國人之所以追逐買房，除了“只漲不跌”的預期之外，房子捆綁的戶籍、教育等福利也是主要原因。

　　過去許多城市將買房作為落戶的限制條件之一，如今當租房也可落戶，尤其當租購同權不斷推進，這就意味著買房不再有獨一無二的優(yōu)先性。

　　最后多說一句，不必擔心政策執(zhí)行走樣。

　　畢竟，人口即未來。無論為了短期的市場刺激，還是為長遠發(fā)展，大中城市都不會輕易錯過這一輪“零門檻落戶”的時代機遇。

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