（杭州大專落戶對(duì)樓市的影響?。?/p>

　　來(lái)源/微信公眾號(hào)：櫻桃大房子（ytdfz8）；

　　作者：櫻桃

　　幾天前，杭州大專落戶政策開(kāi)始落地實(shí)施了，還有人問(wèn)我對(duì)杭州房?jī)r(jià)的影響。

　　我沒(méi)有即時(shí)寫(xiě)，是因?yàn)?月3日，《關(guān)于貫徹落實(shí)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措的通知》，就提出了大專以上人才，在杭州工作并繳納社保的，可直接落戶。我當(dāng)時(shí)就寫(xiě)過(guò)文章，不過(guò)后來(lái)我怕太敏感就刪了。

　　這次距離上一次搶人才半年時(shí)間，2018年10月，杭州加入搶人大戰(zhàn)，那次還有年齡要求，且需要連續(xù)一年社保+連續(xù)一年居住登記。

　　據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年杭州新增人口33.8萬(wàn)，人口總數(shù)達(dá)到980.6萬(wàn)人。2017年增加了28萬(wàn)。

　　杭州人口流入速度相比南京、成都、武漢這些二線城市來(lái)說(shuō)非常拔尖。但杭州覺(jué)得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！因?yàn)楸究粕撀鋺舻倪@半年來(lái)可能很多已經(jīng)落完了，2019后繼乏力，只能放低門(mén)檻讓大專生進(jìn)來(lái)了！

　　畢竟未來(lái)有人，城市才有發(fā)展?jié)摿突盍ΓB深圳作為一線城市，2019都把姿態(tài)放低了，大專也能落戶，杭州是二線干嘛把門(mén)檻弄那么高呢？是不是。

　　更何況現(xiàn)在國(guó)家都說(shuō)了要放松大城市的落戶政策，讓更多人能享受到城市化的好處，所以杭州放松落戶，也是符合國(guó)家政策指引方向的。

　　所以我們千萬(wàn)不能說(shuō)杭州放松落戶，是為了變相破限購(gòu)，呵呵。

　　去年10月，杭州樓市開(kāi)始冷淡，跟搶人也許只是個(gè)時(shí)間上的巧合呢。

　　我重點(diǎn)要說(shuō)的是，放松落戶后，對(duì)杭州樓市的影響。

　　因?yàn)榻档吐鋺糸T(mén)檻后，落戶人口肯定是增加的，那符合購(gòu)房條件的人肯定是增加了，結(jié)果對(duì)樓市絕對(duì)是有好處的，畢竟增加了需求嘛。

　　至于能搶到多少人，我們誰(shuí)也預(yù)測(cè)不到，增加30萬(wàn)還是50萬(wàn)，對(duì)市場(chǎng)的購(gòu)買力影響肯定不一樣，30萬(wàn)人，一家三口，就需要10萬(wàn)套房，當(dāng)然，落戶的并非全是外地新增人口，也并非全是無(wú)房戶，也并非全部買得起杭州的房子，所以不好量化成交量對(duì)市場(chǎng)的影響。

　　但是可以肯定的是，放松落戶后，很快會(huì)有一些人涌入市場(chǎng)，而且會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一種心理壓力，因?yàn)楸旧斫衲?月份之后杭州樓市就一直很火爆，現(xiàn)在需求只增不減，大家會(huì)自我暗示，房子只會(huì)越來(lái)越難搖號(hào)，現(xiàn)在不買后面可能更買不到了，畢竟人都是買漲不買跌，越漲越害怕后面還要漲，越害怕買不到。

　　所以放松落戶，對(duì)市場(chǎng)的短期影響，只會(huì)助漲市場(chǎng)看多氛圍，當(dāng)然新房限價(jià)只是放松，也還沒(méi)有完全放開(kāi)，所以新房?jī)r(jià)格還至于暴漲的，二手房市場(chǎng)如果需求激增，有可能進(jìn)一步拉大價(jià)格差。

　　到什么時(shí)候能淡下來(lái)呢？

　　一是半年后，落戶對(duì)市場(chǎng)的購(gòu)房影響基本上釋放了；

　　二是大家可以關(guān)注杭州貸款利率什么時(shí)候上調(diào)，貸款額度什么時(shí)候收緊，這對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)比較大；

　　三是萬(wàn)一這次房?jī)r(jià)上漲超過(guò)預(yù)期，跟蘇州一樣被輿論和監(jiān)管盯上了，杭州必須被迫調(diào)控冷卻市場(chǎng)，就看杭州的數(shù)據(jù)做的好不好了。

　　今年3月之后，杭州樓市火爆的一塌糊涂，萬(wàn)人搖的西湖國(guó)際城中簽率只有1.5%，3月份搖號(hào)的項(xiàng)目，中簽率低于10%的有10個(gè)，趕上了去年七八月的水平。

　　青山湖科技城以前基本不需要搖號(hào)，變成了都要搖號(hào)，東湖板塊從蓄客難變成了搖號(hào)難。

　　有項(xiàng)目漲價(jià)了，中簽率反而低了，比如悅虹灣比去年12月開(kāi)盤(pán)價(jià)漲了600元/平米，中簽率卻從53%下降到了10%。

　　杭州今年小陽(yáng)春是怎樣誕生的呢？

　　我跟杭州業(yè)內(nèi)人士處了解到，這首先要拜限價(jià)放松所賜。

　　限價(jià)放松后，意味著樓盤(pán)就可以漲價(jià)了，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)比之前更樂(lè)觀，因此拿地也積極了，我們可以看到三四月份，杭州土地市場(chǎng)也是拍的熱火朝天，溢價(jià)率高達(dá)50%左右，這在中央要求穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)的大背景下，大家覺(jué)得杭州穩(wěn)的好不好呢？

　　而地價(jià)上漲后，又會(huì)進(jìn)一步拉高市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，售樓員在賣房的時(shí)候都會(huì)貼心的提示購(gòu)房者，你看，我們這周邊最近拍的某塊地，地價(jià)都漲到多少了，未來(lái)房?jī)r(jià)還能便宜嗎？

　　所以限價(jià)放松后，低價(jià)盤(pán)賣完了，越來(lái)越少，剩下的只是越來(lái)越遠(yuǎn)，價(jià)格越來(lái)越高。

　　這就是限價(jià)放松，房?jī)r(jià)可以上漲后，帶來(lái)地價(jià)上漲，從而進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)看漲預(yù)期的一條邏輯鏈。

　　當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商們也都知道借勢(shì)饑餓營(yíng)銷，今年每次開(kāi)盤(pán)的套數(shù)不多，這樣開(kāi)出來(lái)效果好，讓大家持續(xù)感覺(jué)到市場(chǎng)很火爆，比如悅虹灣這次開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)只有136套，上一次是383套，所以房源減少，造成供應(yīng)緊張的氣氛，也是中簽率上升的套路之一。

　　大家知道杭州為什么放松限價(jià)，我之前也說(shuō)過(guò)，因?yàn)楹贾萏蕾囉谕恋刎?cái)政了。

　　杭州這幾年賣地收入連續(xù)穩(wěn)坐全國(guó)冠軍。

　　賣地收入2500億是個(gè)什么概念呢？

　　換句話說(shuō)，杭州的開(kāi)發(fā)商花了2500億的成本買了這么多地，建筑和財(cái)務(wù)成本一般要40%，如果想有點(diǎn)盈利，至少要賣到成本價(jià)的60%，最起碼也要賣到4000億才能有10-20%的賺頭吧？

　　2018年的杭州共成交新房14.88萬(wàn)套，成交總金額高達(dá)4036.30億元。剛好是這個(gè)水平。

　　也就是說(shuō)，杭州需要不斷保持市場(chǎng)2018年的熱度才行，不能冷下去，否則開(kāi)發(fā)商的房子就賣不掉了。

　　杭州今年1-4月賣地收獲了840億，

　　一月份：211億

　　二月份：65億

　　三月份：177億

　　四月份：387億

　　下半年還要加快節(jié)奏賣地，才能達(dá)到去年的水平。

　　在亞運(yùn)會(huì)之前，杭州是停不下來(lái)了，因?yàn)槊磕晏嗷?xiàng)目需要錢(qián)花了，所以必須維持樓市的熱度，地才好賣啊。

　　對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，還是建議該買就買，因?yàn)槟愕炔涣恕?/p>

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　　櫻桃大房子，專注研究房地產(chǎn)十年，通過(guò)深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為讀者把握房地產(chǎn)跌漲周期，不唯空，不唯多，只唯實(shí)。

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