（復旦等4所大學應屆生落戶新政發(fā)布，上海樓市要大漲？）

　　昨天在房產圈有一則消息刷屏，上海人才落戶的政策發(fā)生了變化，很多人都認為這個政策將會對上海樓市產生巨大的影響。

　　△《2020年非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》

　　甚至個別的樓市分析人士認為，在這個政策的引導下，上海的樓市會出現一波大漲，到底這個政策會對樓市有什么樣的影響？

　　這個政策核心影響的是三個部分：一個是應屆本科畢業(yè)生直接落戶

　　從過去的清華北大生變成了清北以及本地4所雙一流大學，同時全國雙一流大學的應屆碩士畢業(yè)生也可以直接落戶，而博士生是直接落戶的。

　　這個政策到底是不是針對樓市的？

　　我個人認為這個政策是針對上海人口的趨勢以及上海定位的。

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　　政策更針對上海人口的趨勢以及上海定位

　　5月20號，上海發(fā)布了2019年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計信息，在這個信息中給出了一些數據。

　　比如，上海市2019年末，全市的人口是2428.14萬，其中戶籍人口1450.43萬，外來人口977.71萬。

　　值得注意的是常住人口的自然增長率是1.5‰，但是戶籍人口的自然增長率是-2.3‰，也就是說戶籍人口出現了下滑，人口在減少。

　　通過觀察上海市2015年以來戶籍人口的增量走勢，我們可以發(fā)現從2018年開始，戶籍人口的增量就開始減緩了。

　　由于這里面有很多人是從沒有戶口轉為戶口，所以說它的整體增量還沒有變成負的，但是自然增長率也就是出生人口和死亡人口的差值已經是負值了。

　　同時上海市60歲及以上的戶籍老人，達到了518.12萬，占總人口的35.2%，這個數值是全國第一的，平均壽命也高達83.66歲，可以說上海的整體人口的老齡化已經十分突出了。

　　從相關部門對2017~2036年上海65歲到80歲以上的常住人口變化的預測來看，上海市近幾年來65歲人口所占的總額和比例還在不斷的上升，直到2028年左右才達到高點。

　　而80歲以上人口總額的上升是持續(xù)上升，直到2036年達到了這一次預測的高點，那么2036年以后到底還會不會增加？在這次預測中沒有給出答案。

　　上海人口發(fā)展面臨著的5大問題

　　1、上海人口增速降低。

　　比如說1990年到2007年，上海常住人口的年均增長約有30萬左右，人口的總量增長主要是外來流動人口的數量不斷增加，和戶籍人口的機械遷入。

　　自從上?？側丝诮咏?500萬這個紅線，上海的人口增速就大大降低了，甚至于有一段時間是負增長。

　　2、人口結構的矛盾比較突出。

　　上海的人口發(fā)展最大特點就是人口老齡化、家庭少子化和小型化。

　　上海進入人口老齡化是全國最早的城市，比全國的平均水平早了20年左右，整個上海大概有305萬獨生子女，占比達到了家庭總數的61.06%，比全國要高出39.09個百分點。

　　3、上海各年齡人口分布很不均衡，出現“頭重腳輕中上部偏大”的特征。

　　4、城鄉(xiāng)人口的分布落差比較懸殊，中心城區(qū)人口的疏解任務比較艱巨。

　　中心城區(qū)1/10的土地面積承載了接近全市一半的人口，統(tǒng)計數據大概是976萬人，加上上海的人口總數接近2500萬紅線，所以上海還是有向周邊疏解人口的壓力的。

　　在這種看似矛盾的情況下，還存在一個比較大的問題。

　　5、人口的整體素質和世界城市的發(fā)展目標還是有較大差距。

　　大家都知道上海給自己的定位是要發(fā)展成為世界城市，上海全市的人才總量也就指的是大?；蛞陨蠈W歷以及中級職稱以上的專業(yè)技術職稱的人員大概有200多萬。

　　和本世紀初的110萬比增長了82%，但是總量仍然顯得不夠，占比也是偏低的。

　　人才結構不合理，高端人才相比較是匱乏的

　　所以我們可以看出來，在這種壓力和矛盾下，去理解這次政策的調整，就可以發(fā)現這個政策主要是針對人口結構以及上海城市定位而制定出來的。

　　政策對樓市的影響

　　要注意到這個政策里面有兩個比較大的變化：

　　第一個是應屆本科生直接落戶的學校，從2所變成了6所；

　　第二個是應屆碩士畢業(yè)生，包含了世界一流大學和世界一流學科這兩個方面。

　　世界一流大學在國內一共有42所、36所A級、6所B級，而世界一流學科一共有95所大學的部分學科被評定為世界一流學科。

　　從2020年整個研究生招生情況來看，一共招了111.4萬名研究生，其中博士有10萬余名，從理論上來說，未來這10萬余名博士畢業(yè)以后是可以直接落戶上海。

　　42所雙一流大學加上95個大學里面的一流學科，有人測算符合條件的所有的畢業(yè)人員大概有40萬人左右，當然這40萬人也不可能都到上海。

　　有人估算新增大概是5萬人，而上海2019年常住人口的增加絕對值是4.36萬

　　大家會覺得，這個數字不小，如果每年有5萬人進入上海落戶的話，常住人口增量就等于是增加了一倍，接近翻番。

　　上海2019年的新房成交了7萬余套，二手房是247,641套，也就是一年下來大概有31萬套成交，2019年是這幾年成交比較活躍的年份，我認為是具有代表性。

　　5萬人口增量對應著31萬套的成交，對樓市的影響是大還是??？

　　我們可以拿廣深來做一個對比。廣州2019年一共有8萬套新房和10.7萬套二手房成交，大概也就是一共是19萬套；

　　深圳是7.45萬套二手和3.78萬套一手，大概就是11萬套。

　　但是這兩個城市每年的新增人口都在40萬上下，而且是連續(xù)多年。

　　從廣州的市場情況來看，每年40萬的新增人口以及19萬套的一二手成交，并沒有推動這個市場變得非常的火熱

　　而深圳2019年的火熱有剛需被壓抑的原因，也有政策點燃的原因。

　　所以說，對比一下5萬左右測算出來的新增入戶人口，加上原有的4萬多，就按10萬算，對比31萬套的成交。

　　我認為新增人口對于整個市場的影響沒有大家所想象那么大。

　　當然這個更多的是一個信號作用，它確定和強調了上?；蛘咭痪€城市已經開始加入到搶人大戰(zhàn)中，人會成為未來城市發(fā)展的最為稀缺的因素，長周期看它一定是利好于樓市的。

　　但是在短期內更大的作用是信號作用。

　　如果我們深入分析，我們可以去關注那些人才愿意落地的片區(qū)以及戶型，也包括剛需上車房，未來可能會受到新增人員的關注。

　　也就是說，與其認為這個政策將會直接作用于樓市，倒不如仔細去分析

　　這些人可能更愿意買在哪里？買什么樣的房子？住在什么樣的戶型中？

　　這樣子可能能找到那些更有投資價值的籌碼，也才是一個理性的投資人應該去做的事。

　　以上為正文，來自六土

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