（深圳終于出手！3年“落戶+繳稅”才能買房，離婚也不好使了……）

　　“傳說中”的深圳樓市調(diào)控終于靴子落地。

　　7月15日一早，深圳住建局等部門發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），針對上半年樓市出現(xiàn)的熱點樓盤新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象進行控制，從購房資格、首付比例、豪宅稅、信貸等多個層面收緊?！锻ㄖ钒l(fā)布之日起施行。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，深圳調(diào)控收緊是市場過熱的必然結(jié)果，各項政策直指當下樓市過熱、投機性需求增長等問題?！罢咧赶蛐院苊黠@，就是抑制炒房。”有不具名的房企人士向記者表示，“之前深圳的炒房成本太低了?！?/p>

　　有分析認為，預計深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌。

　　對購房資格的要求，是此次調(diào)控政策中備受關(guān)注的一條。

　　《通知》要求，“適當調(diào)整戶籍居民購房條件，規(guī)定社保和個稅繳納時間，在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。”

　　“近幾年，我市落戶即可購房，”深圳市住建局解釋，“一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，深圳落戶門檻低，人口流入大。先行示范區(qū)、大灣區(qū)等規(guī)劃利好，疊加疫后貨幣超發(fā)，帶來的就是落戶炒房（包括中介協(xié)助假結(jié)婚）、新深圳人提前買房、炒房等。

　　如今，在“3年落戶+3年社保”組合之下，深圳則成了首個買房需要有戶口還要附加所得稅/社保的城市。

　　“這直接封鎖了落戶買房投資的通道，對于這類非居住需求影響較大，同時也是對真實居住需求的保障，”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者分析，“來深圳落戶容易，但想通過落戶買房投資的行為已經(jīng)不適用了。”這一政策也被認為基本上堵住了炒房。

　　在購房資格方面，深圳還堵住了離婚炒房的漏洞。《通知》顯示，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在深圳無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份購買1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份購買1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有2套商品住房，離異后任一家庭成員均不得購買商品住房。

　　李宇嘉坦陳，2018年“7.31”調(diào)控時，對離婚炒房的，僅做杠桿限制，有很多漏洞可鉆，“這次直接在購房資格上做限制，徹底堵住了漏洞，未來假離婚沒有激勵了，也可為精準調(diào)控。”

　　調(diào)控政策也對2019年11月取消的“豪宅稅”進行了部分修復。《通知》對普通住房標準進進行了細化，在容積率和面積兩個指標之外，明確界定750萬以上的為非普通住房。

　　“由于深圳豪宅需要繳納豪宅稅，合理地界定普通住房和非普通住房標準，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙認為。

　　在信貸政策方面，《通知》進行了差別化對待，即購房人家庭名下在深圳無房但有貸款記錄，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50％，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60％；購房人家庭名下?lián)碛?套住房的，普通住房的貸款首付款比例不低于70%，非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　同時，無房無貸的購房者則繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。

　　李宇嘉表示，差別化住房信貸要保護純粹的首套購房、保護改善性需求，使樓市交易活躍，能保持一定體量。

　　“對普通和非普通住房，做差別化信貸，非普通住房首付比例明顯提升，這對于近期學位房高價、南山、寶安中心區(qū)等高價盤暴力護盤、集體拉升的炒作，是有很大抑制作用的。”李宇嘉進一步分析。

　　在談到此次深圳樓市如此嚴厲的調(diào)控時，多位總部在廣深地區(qū)的多位房企人士向記者表示，“上半年深圳房價漲得太猛了?！?/p>

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交套，累計同比達39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。

　　價格更是堅挺，疫后價格上漲明顯，截至2020年6月，深圳二手住宅市場價格為元/平方米，上半年累計同比上漲8.0%。

　　此外，從深圳業(yè)主調(diào)價漲價房源占比看，深圳市場預期普遍看好，今年漲價房源占比持續(xù)上升，2020年6月，深圳業(yè)主漲價房源占比為54.6%，該水平領(lǐng)先其他城市，環(huán)比上升2.2個百分點，同比上升29.9個百分點。

　　房價上漲的同時，深圳還多次出現(xiàn)千萬豪宅“秒光”、上百萬元的“喝茶費”、學區(qū)房掛牌在10萬以上等情況。同時，深圳二手房價漲幅也多月處于70個大中城市前列。

　　深圳此次也加大了樓市規(guī)范力度。

　　對熱點樓盤，《通知》要求，應當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　對于二手房交易，《通知》規(guī)定，中介機構(gòu)應及時、準確向市住房建設(shè)部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。以此增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機構(gòu)交易行為，引導市場理性交易，穩(wěn)定二手住房價格。

　　對于涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的，也將加大懲處力度。

　　此外，《通知》還規(guī)定，發(fā)揮稅收作用，更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　深圳市住建局表示，“我市現(xiàn)行存量住房交易計稅參考價格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近二手房市場真實成交價格?！?/p>

　　王小嬙向記者分析，整體來看，在全國開發(fā)經(jīng)營指標增速并未恢復到歷史同期水平背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續(xù)溫和窗口期，供應端利好政策以及人才引進持續(xù)發(fā)力。

　　如此嚴厲的調(diào)控政策，對房企的銷售會造成多大影響？

　　在深圳有較多布局的某房企營銷部門迅速展開研究。“對企業(yè)應該影響不大，其實政策指向性很明顯，就是抑制炒房，”某不具名的房企人士向記者坦言，“我們今年深圳在售的項目都在非傳統(tǒng)炒房區(qū)域，所以并不會降低需求。”

　　調(diào)控政策的收緊，短期內(nèi)依然會帶來影響。

　　“出臺調(diào)控政策也是大家已經(jīng)預期之中，畢竟?jié)q太明顯了，并且又出現(xiàn)一些亂象。短期內(nèi)，肯定對有布局的企業(yè)和項目有影響，”某TOP30房企人士向記者表示，“但長期看抑制投機炒房，有利于市場健康發(fā)展?！?/p>

　　股市已經(jīng)率先做出反應。7月10日，湖南省長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布消息稱，7月8日，深圳市住建局考察組一行10人到長沙住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作。

　　考察交流信息披露的當天，萬科A股價下跌4.77%，有接近萬科的人士表示，此次下跌與調(diào)控傳聞有關(guān)。而政策落地的7月15日，在深圳有諸多布局的招商蛇口股價明顯下跌，跌幅為4.32%，報18.17元/股。

　　值得一提的是，該政策在將炒房通道堵住的同時，也存在“延緩”部分剛需的情況?！坝信笥焉蟼€月剛從天津來深圳工作，第一時間就是看房子，本來想戶口落定就買，現(xiàn)在就被攔在了門外。”

　　中介帶看路上發(fā)現(xiàn)客戶失去了購房資格

　　不過，被延遲的需求或許有望迎來房價下降的時機。

　　“在高速運轉(zhuǎn)的樓市列車下撒了沙子，深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價值可能下降。”李宇嘉也進一步指出，“穩(wěn)字當頭始終是樓市的主基調(diào)。調(diào)控是短期之舉，未來樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動。”

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