（積分50）

　　我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

　　關(guān)注“滬叔說(shuō)房”，進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選回答內(nèi)容來(lái)自粉絲提問(wèn)：

　　1.提問(wèn)：滬叔，你好，今年想在上海買房，積分在56，請(qǐng)問(wèn)積分只有這么多，在上海怎么買房呢？

　　滬叔：你好，其實(shí)無(wú)論積分多少，買房的預(yù)算是不變的。像你這積分在50-60之間的買房的話，一是給新房的優(yōu)先級(jí)別排序。首先是根據(jù)交通、商業(yè)、學(xué)校、增值、居住體驗(yàn)、價(jià)值認(rèn)同給板塊排序。其次買新房還要考慮兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是板塊真實(shí)規(guī)劃，這需要自己在相關(guān)文件中仔細(xì)研讀，第二點(diǎn)是產(chǎn)品力對(duì)比，比較房子的各方面因素，如戶型、裝修、樓棟、小區(qū)等等，作出排序。

　　二是新房時(shí)間排序，建議給項(xiàng)目入市時(shí)間做個(gè)排序，盡早考慮合適的樓盤，而不是只看重一個(gè)項(xiàng)目而忽略其他最后得不償失。

　　三是提前篩選次新二手房。50-60分在入圍與不入圍之間不確定，建議提前選好備用房源，在失敗后立馬開始談判，這樣就能在急需住房的情況下最大利用時(shí)間。

　　四是降低期望，沒有完美的房子，有沒有機(jī)會(huì)買到好的房子并不由買房人的意愿決定，建議降低期望，擴(kuò)大選擇范圍。

　　五是知足常樂(lè)，房子不是幸福的唯一決定因素，家才是幸福的來(lái)源，有個(gè)幸福的家比有個(gè)完美的房子更有意義。具體上海積分搖號(hào)選籌，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

　　2.提問(wèn)：滬叔，你好，預(yù)算300w左右，想要買地段比較好的房子，用于投資，保值增值，請(qǐng)問(wèn)該怎么買比較好呢？有哪些樓盤值得推薦呢？

　　滬叔：你好，300w總價(jià)在上海很難買到有價(jià)值的房子，在二線城市買房同樣面臨購(gòu)房資格、水平削弱、無(wú)法形成規(guī)模的問(wèn)題。

　　在沒有上海購(gòu)房資格的情況下，建議選擇昆山花橋，相比之下在300w在五大新城買房并不能買到很好的房子，不如選擇花橋板塊有潛力。

　　總的來(lái)說(shuō)，建議有上海購(gòu)房資格就選擇市中心學(xué)區(qū)房或者受核心區(qū)域帶動(dòng)的優(yōu)質(zhì)板塊，或者部分人群可以選擇滴水湖，沒有上海購(gòu)房資格則建議選擇昆山花橋置業(yè)?？們r(jià)300w左右，上海投資回報(bào)率最大的板塊和樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

　　3.提問(wèn)：滬叔，你好，本人名下有套自住房，今年想買房投資，預(yù)算在1000萬(wàn)左右，看了你的一些文章，身邊的人也總在說(shuō)大虹橋買房有潛力，想請(qǐng)教一下滬叔大虹橋在哪里呢？另外可以麻煩推薦一下有投資價(jià)值的新房嗎？

　　滬叔：你好，其實(shí)虹橋有很多衍生概念，比如虹橋副中心、主城片區(qū)等等。

　　從規(guī)劃能級(jí)上看，虹橋分為虹橋主城副中心，東、南、北虹橋地區(qū)中心，社區(qū)中心。虹橋主城副中心能級(jí)最高，東、北虹橋沒有新增住宅。虹橋主城區(qū)由東虹橋、西虹橋、南虹橋、北虹橋、核心區(qū)、機(jī)場(chǎng)片區(qū)組成。具體來(lái)看，虹橋城市副中心沒有明確范圍，虹橋主城區(qū)有具體范圍，邊界明確，指被四條高架圍合的區(qū)域。虹橋商務(wù)區(qū)有明確邊界劃分，比主城區(qū)范圍大，包括虹橋主城區(qū)和虹橋拓展區(qū)。大虹橋有投資價(jià)值的項(xiàng)目，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享！

　　4.提問(wèn)：滬叔，你好，本人未婚，家庭名下無(wú)房產(chǎn)，家庭名下無(wú)公司，無(wú)剩余貸款，月收入2萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)貸款350萬(wàn)元，根據(jù)兩倍覆蓋月供的標(biāo)準(zhǔn)，我的收入貸款30年只能貸200w左右，在上海實(shí)屬杯水車薪。實(shí)際月供2w不會(huì)影響生活質(zhì)量，請(qǐng)教提高貸款額度的方法1.未婚，剛工作兩年，目前薪資較低，收入證明2w（公司只能按去年的社?；鶖?shù)開證明），銀行流水更低（因?yàn)榫C合補(bǔ)貼和工資分兩張銀行卡）。2.父母已退休無(wú)法作為共同借款人提高貸款額度。請(qǐng)問(wèn)有什么其他途徑可以提高貸款額度？比如父母名下的房產(chǎn)（我的名字不在產(chǎn)證上），基金，大額存單，房租收入等是否可以作為資產(chǎn)證明為我擔(dān)保，提高額度？比如是否有相關(guān)的擔(dān)保公司可以提供服務(wù)，為我擔(dān)保提高額度？

　　滬叔：你好，一般有效流水分為三種：1.工資流水；2.轉(zhuǎn)賬流水：通過(guò)柜臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)或網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬的交易記錄，如果有固定時(shí)間，固定金額的轉(zhuǎn)入，則屬于銀行認(rèn)可部分；3.自存流水，通過(guò)現(xiàn)金或者本人他行銀行卡轉(zhuǎn)賬存入的流水，屬于有效流水。

　　按照你的條件，目前首套房，貸款350萬(wàn)，貸款30年算的話，采用商業(yè)貸款等額本息，每月月供大概在.29元左右，根據(jù)銀行審批要求月收入最好是月供的兩倍，月收入大于月供3.6萬(wàn)最好；如果是商貸等額本金，每月月均還款.31元左右，月收入最好月供兩倍大于3.3萬(wàn)。

　　現(xiàn)在這樣情況下是可以提供擔(dān)保證明，擔(dān)保人最好是上海當(dāng)?shù)貞艏?，能夠提供資產(chǎn)證明（房產(chǎn)）是最好的，其他資產(chǎn)證明（汽車、基金、大額保單）也可以用得上，你的目標(biāo)是增加流水保證2倍覆蓋，獎(jiǎng)金和補(bǔ)貼也可以算到收入里面，房租收入和兼職收入也可以算的，還有其他方法等。另外今年上海多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查假流水、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸，買房最好提前準(zhǔn)備好半年的銀行流水。具體銀行貸款流水策略，詳見知識(shí)星球內(nèi)部資料。

　　5.提問(wèn)：滬叔，你好，本人今年打算買房，首付7成，組合貸，由于平時(shí)我經(jīng)常用借唄什么的，但都正常還，就是次數(shù)較多，但沒有過(guò)逾期，我現(xiàn)都已全部結(jié)清，我作為貸款的副貸人，這種情況銀行會(huì)放貸嗎？

　　滬叔：你好，使用借唄本身是不影響你申請(qǐng)房貸的。借唄是與征信系統(tǒng)相連的，這意味著你的每一筆貸款都會(huì)上征信，頻繁貸款產(chǎn)生過(guò)多的征信記錄，會(huì)使得銀行認(rèn)為你沒有正常還款能力。是否影響你的房貸主要要看你的征信報(bào)告，從你的描述來(lái)看，應(yīng)該是沒有問(wèn)題，但還是建議打印一份詳版征信報(bào)告看看就可以判斷了。

　　買房是普通人最重要的投資行為之一，由于房產(chǎn)兼具居住、投資、融資和學(xué)區(qū)等功能，購(gòu)房者需要做好充足的準(zhǔn)備，才有可能在有限的房票及購(gòu)房次數(shù)下獲得較大的投資收益。

　　滬叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長(zhǎng)購(gòu)房技巧及經(jīng)驗(yàn)，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購(gòu)房方案，歡迎關(guān)注滬叔說(shuō)房，每日更新最典型的購(gòu)房問(wèn)答。

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