（魔都樓市！想在上海買(mǎi)房落戶(hù)？滿(mǎn)足這些條件才行）

　　本文由上海房叔提供

　　壹

　　提問(wèn)：房叔你好，1993，男，函授大專(zhuān)，想上海買(mǎi)房落戶(hù)，怎么交社保，交多少基數(shù)，才最容易落戶(hù)呢？必須要居住證和社保滿(mǎn)七年嗎？

　　回答：你好，非上海戶(hù)口的購(gòu)房人，除了自購(gòu)房之日起往前推算63個(gè)月內(nèi)社保繳滿(mǎn)60個(gè)月之外，還需要同時(shí)滿(mǎn)足已婚這個(gè)條件。居轉(zhuǎn)戶(hù)以下條件需要同時(shí)具備：1、持《上海市居住證》滿(mǎn)7年。2、持證期間按規(guī)定參加上海市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)7年（社保）。3、持證期間依法在上海市繳納所得稅。4、在上海市被聘任為中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)或者具有技師(國(guó)家二級(jí)及以上職業(yè)資格證書(shū))以上職業(yè)資格，且專(zhuān)業(yè)及工種對(duì)應(yīng)。5、無(wú)違反國(guó)家及上海市計(jì)劃生育政策規(guī)定行為、治安管理處罰以上違法犯罪記錄及其他方面的不良行為記錄。。

　　貳

　　提問(wèn)：你好，房叔，孩子在閔行讀三年級(jí)，非滬籍350萬(wàn)預(yù)算，房產(chǎn)+積分；綜合考慮初中，和日后易手，有哪些學(xué)校推薦？

　　1，七寶鑫都2，莘松3，莘光4，康城。

　　回答：你好，房產(chǎn)+積分能進(jìn)的學(xué)校本來(lái)也不多，尤其民辦搖號(hào)，更多的家長(zhǎng)選擇讓孩子讀對(duì)口公辦，居住證更是要往后排了，而且也要排年限的。建議打聽(tīng)一下這幾個(gè)學(xué)校最近幾年居住證積分入讀或統(tǒng)籌的情況。單純看學(xué)校的話，肯定是莘松最優(yōu)，其次是莘光和康城。

　　叁

　　提問(wèn)：你好房叔，你覺(jué)得長(zhǎng)嶺居，科學(xué)城和老黃埔這三個(gè)板塊，哪邊漲幅會(huì)比較大啊?2017-2020看是科學(xué)城比老黃埔漲得快多了?，F(xiàn)已有長(zhǎng)嶺居一套，到2022年中，房產(chǎn)證才滿(mǎn)兩年(可賣(mài)但需付額外稅費(fèi))，想著是等2年后置換，還是盡快置換到科學(xué)城，or老黃埔，或其他漲得快點(diǎn)的板塊?中期目標(biāo)，是希望2026年能置換更多資金去天河北/天河公園-學(xué)位盤(pán)。感謝解答:如何決策?謝謝。

　　回答：你好，老黃埔主要弊端在于樓盤(pán)樓齡整體偏大，以學(xué)位房來(lái)說(shuō)，東薈城明顯比黃埔?；▓@漲幅高，后起之秀，屬于爆款。但是以同樣次新非學(xué)位房為例，中鼎君和名城和鼎峰相比，這兩年實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有明顯區(qū)別。至于還沒(méi)有集中二手房出來(lái)的一手房板塊，一手房的漲幅參考意義不大。目前老黃埔新盤(pán)開(kāi)始多了起來(lái)，在二手房形成絕對(duì)次新市場(chǎng)之后，那時(shí)候和科學(xué)城的同等樓齡對(duì)比，至少是三到五年后的事情了。這時(shí)候的對(duì)比才比較有意義。我傾向認(rèn)為科學(xué)城和老黃埔仍舊在五年內(nèi)絕對(duì)次新漲幅不分上下，如果爆款學(xué)位小概率事件出現(xiàn)則會(huì)提速。至于長(zhǎng)嶺居，滯后于老黃埔和科學(xué)城。但如果你有資金名額，建議還是選擇更市中心的板塊，漲幅即使郊區(qū)稍大，但是絕對(duì)值來(lái)說(shuō)，還是市區(qū)更強(qiáng)。

　　肆

　　提問(wèn)：您好房叔！我準(zhǔn)備在上海買(mǎi)學(xué)區(qū)房，想了解一下熱門(mén)學(xué)校的學(xué)區(qū)房上車(chē)最低門(mén)檻是多少呢？現(xiàn)在這個(gè)管控趨勢(shì)，房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？

　　回答：你好，2019年上海市為均衡生源，實(shí)行公民同招、民辦搖號(hào)，政策實(shí)施以后，公辦學(xué)區(qū)房的價(jià)格有了較大漲幅，那么熱門(mén)學(xué)校的學(xué)區(qū)房上車(chē)最低門(mén)檻是多少呢？

　　門(mén)檻價(jià)較高的海桐小學(xué)+建平西、九年一貫制的上音實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在700萬(wàn)以上，地段優(yōu)越，對(duì)口學(xué)區(qū)房為次新房，質(zhì)量較高，價(jià)格也相對(duì)較高。頂級(jí)九年一貫制靜教院附校、頂級(jí)雙學(xué)區(qū)上外黃浦+大同初的老破小學(xué)區(qū)房單價(jià)突破15萬(wàn)。浦東中環(huán)的上海實(shí)驗(yàn)東校學(xué)區(qū)房單價(jià)12萬(wàn)+，吳涇的紫竹小學(xué)+閔華二初中學(xué)區(qū)房單價(jià)也達(dá)到了10萬(wàn)+。

　　這些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的門(mén)檻價(jià)都不算低，如果預(yù)算低于500萬(wàn)，對(duì)口初中、地段、交通等條件會(huì)相應(yīng)較弱一些。目前只要供需關(guān)系結(jié)構(gòu)不變，房?jī)r(jià)跌的可能性很小。許多人買(mǎi)房的需求是剛性的，而新盤(pán)入市、二手房轉(zhuǎn)手這樣的市場(chǎng)供應(yīng)卻會(huì)受到土地供應(yīng)不足、房東惜售等因素的限制。短期內(nèi)供需失衡，需求關(guān)系緊張的狀態(tài)不會(huì)改變，房子依然是稀缺產(chǎn)品，“物以稀為貴”，房?jī)r(jià)也自然不會(huì)大跌。

　　伍

　　提問(wèn)：房叔你好，我是金華人，之前打算在上海買(mǎi)房的，但是今年上海樓市太瘋狂了，所以我準(zhǔn)備回金華買(mǎi)房了，您覺(jué)得我回金華買(mǎi)房這個(gè)選擇對(duì)嗎？

　　回答：你好，2021年的樓市，一二線城市樓市拉緊，限購(gòu)限貸買(mǎi)房難，三四線城市卻主動(dòng)放松限制，甚至為吸引人才設(shè)置購(gòu)房補(bǔ)貼。從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，金華的房?jī)r(jià)漲幅較大，二手房月環(huán)比漲幅直逼上海，在這樣一個(gè)發(fā)展相對(duì)滯后的三四線城市出現(xiàn)這么高的漲幅顯然有些不合常理。金華實(shí)施“購(gòu)房補(bǔ)助、低首付、低利率、貼息貸”等措施，大幅降低購(gòu)房門(mén)檻，吸引人才留金華購(gòu)房。這也讓金華的土拍市場(chǎng)異?；馃?，地塊溢價(jià)率極高，新房?jī)r(jià)格也漲至3-4萬(wàn)/㎡。這樣的高單價(jià)放在一些能級(jí)高的城市也有不錯(cuò)的購(gòu)房選擇?？傊?，三四線城市購(gòu)房需謹(jǐn)慎，如果想買(mǎi)，也請(qǐng)盡量在核心城市的優(yōu)質(zhì)地段都市圈選擇，有潛力的低總價(jià)新房才值得入手。

　　陸

　　提問(wèn)：你好，房叔，現(xiàn)在一二線城市租售比非常低，是買(mǎi)房劃算還是租房劃算？能不能解釋一下。

　　回答：你好，從投資的角度來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房合算，雖然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是買(mǎi)房是有房?jī)r(jià)增值的，一波牛市過(guò)來(lái)，一般房?jī)r(jià)都能漲2、3成，可以極大豐富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潛力，買(mǎi)到城市主軸線上的發(fā)展?jié)摿Υ蟮陌鍓K，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因?yàn)樽饨鹗找媛时茹y行貸款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空間。

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