（深圳715新政：落戶滿3年且3年社保個(gè)稅才有購(gòu)房資格）

　　?7月15日早上，深圳市8個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，時(shí)隔2年，深圳又迎來(lái)了新一輪樓市調(diào)控政策，以下我們?yōu)榇蠹以敿?xì)解讀：

　　原文：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　敲黑板、劃重點(diǎn)：

　　點(diǎn)評(píng)：

　　1、2020年715新政對(duì)非深戶沒(méi)有影響。

　　2、715新政，杜絕了單純?yōu)榱速?gòu)房而落戶深圳的購(gòu)房行為，有利于防止外來(lái)資金炒作深圳樓市。但僅從目前政策的字眼看，很可能會(huì)誤傷部分已經(jīng)在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的客戶群體，我們認(rèn)為需要保護(hù)此類人群的購(gòu)房資格。

　　3、針對(duì)離異夫妻任一方購(gòu)房的情況，此前對(duì)于離婚2年內(nèi)的人士，其離異前家庭住房擁有情況，僅影響其再次購(gòu)房的首付比例。但715新政后，離異家庭離異前的住房套數(shù)，在離婚之日起3年內(nèi)一并計(jì)入其住房擁有套數(shù)之內(nèi)，因此將直接影響其購(gòu)房資格。所以，對(duì)于部分以離婚名義倒騰購(gòu)房名額的行為，起到很大的打擊作用。

　　總體來(lái)講，上述政策的調(diào)整，直接降低購(gòu)房需求端的數(shù)量。

　　原文：在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化和市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，合理確定我市個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)差別化住房信貸政策作以下要求：

　?。ㄒ唬┵?gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵?gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　?。ㄈ┵?gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　敲黑板、劃重點(diǎn)：

　　點(diǎn)評(píng)：

　　此項(xiàng)政策將公積金住房貸款增加到房貸記錄里，有別于此前的情況，使得部分曾經(jīng)使用公積金貸款的客戶，其換房的成本有所提高。另外，針對(duì)購(gòu)買非普通住宅的人群，其購(gòu)房成本也有所提升。

　　總體而言，此證政策的目，是通過(guò)增加部分需求端人群的購(gòu)房成本，以壓制樓市的買房熱情。

　　原文：更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　敲黑板、劃重點(diǎn)：

　　點(diǎn)評(píng)：

　　此項(xiàng)政策通過(guò)提高增值稅免征年限，增加存量房的轉(zhuǎn)移成本。但由于深圳目前已實(shí)行住宅3年限售政策，因此增值稅免征從2年調(diào)整到5年，其影響相對(duì)有限。

　　原文：享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

　　敲黑板、劃重點(diǎn)：

　　點(diǎn)評(píng)：

　　新標(biāo)準(zhǔn)前后對(duì)比來(lái)看，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)明顯收緊，首先對(duì)普通住宅的價(jià)格上限進(jìn)行了限制，且需要同時(shí)滿足3個(gè)條件，普通住宅的受惠面將明顯縮小。

　　總價(jià)低于750萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)對(duì)部分南山、福田、寶安中心區(qū)等均價(jià)較高區(qū)域的剛需和部分改善戶型造成明顯殺傷，交易稅費(fèi)將大幅上漲，且對(duì)有過(guò)貸款記錄或二套房購(gòu)房者更不友好，首付比例上調(diào)1成，購(gòu)房成本明顯提高，購(gòu)房熱情或被抑制。

　　原文：對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤(pán)銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門(mén)備案。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　優(yōu)先滿足剛需及居住更久的居民的購(gòu)房需求，降低夠房難度，在一定程度上抑制投資需求。

　　原文：進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　進(jìn)一步完善“三價(jià)合一”制度，避免陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)。

　　原文：及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門(mén)報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　加大二手住房交易價(jià)的透明度，避免因信息不對(duì)稱而帶來(lái)購(gòu)房恐慌。

　　原文：持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開(kāi)曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　點(diǎn)評(píng)

　　規(guī)范市場(chǎng)秩序，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加合規(guī)、合法地運(yùn)行。

　　綜上所述，715新政的出臺(tái)，能較好地保護(hù)剛需客戶利益并抑制投資需求的擴(kuò)散，另外提高了非普通住宅的交易成本，能夠有效防止整體樓市被部分“網(wǎng)紅盤(pán)”帶節(jié)奏。我們預(yù)期下半年深圳樓市將出現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，價(jià)格上升的速度有所減緩，同時(shí)放盤(pán)量及成交量也會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

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